房屋能适用善意取得吗，未经其他继承人同意卖房有效吗

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房屋能适用善意取得吗

老王于2000年病逝，留下一处50多平方米的房子，由其儿子（小王）和继母共同居住。

2001年，小王出了车祸，之后便一直住院治疗。在此期间，继母瞒着小王，于2002年将房子以7万元的价格卖给了李某。不久，李某在交付了全部房款后装修入住。

卖房的事情很快让小王知道了，小王对其继母偷着卖房很不满。2004年，小王把继母告上法庭。小王认为，李某买房的价格远低于当时的市场价，属于恶意占有；其继母未经其同意，无权擅自处理双方的房产。小王要求确认房屋买卖协议无效，并要求李某腾房。

法院审理认为，该诉争房为小王继母与其父亲的共同财产。小王继母拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为小王父亲的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在小王父亲去世后并未作处理，因此，小王和其继母对该遗产形成共有关系。

未经其他继承人同意卖房有效吗

小王继母只是该房的部分产权人和遗产继承人，其无权对该房进行整体处分，其将该房整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第51条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。小王作为争议房的权利人之一，未予追认，则该买卖合同无效。

法院认为，李某购买该房不是善意取得。李某明知该房的产权证上的所有人并不是小王继母，而小王继母作为遗产继承人是否拥有该房的全部产权尚不明确。同时，李某也没有证据证明其曾要求过小王的继母明示是否还有其他法定继承人。因此，法院认定，李某买房不是善意取得，双方所签的房屋买卖协议应为无效协议。今年4月19日，记者从市法院获悉，法院判决小王继母返还其收取的房款给李某，李某腾房。

就此案，市法院一位法官说，如果买房者是善意取得，即房屋产权人和卖房人是一人，买房者尽到了必要的注意义务，则发生纠纷时，买房者可不必腾房。法官提醒广大购房者，如果购买涉及一方过世的遗产类房产，一定要弄清其中是否存在继承问题，卖房者是否拥有房产的全部产权，以免遭诉讼之累。

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