内外兼修,公司业务快速扩张。公司通过外延式扩张(收购/兼并)与内生式增长(全委)两条途径,内外兼修,坚持管理合约总建筑面积的快速扩张战略。截止2015年年末,公司的管理总建筑面积达到3.2亿平米,由公司管理或已订立咨询服务合约的住宅达到2001项,分别同比增长56.9%和58.2%,实现了服务面积的快速扩张。

公司财务状况稳健。受公司物业管理半径规模扩大带动,2015年公司经营活动产生的现金流净额同比大幅增长317.31%。而2015年毛利率为54.91%,较2014年同比下降约24.7%,主要原因是收购开元国际及其他物业公司带来大量包干制物业管理服务费,拉低毛利率水平,但仍较同行中海物业(2669.HK)、中奥到家(11538.HK)等高。

2016年重点战略产品--彩富人生和彩生活住宅。1)彩富人生:通过将缴纳物业费场景与住户投资需求相结合,业主可通过购买理财产品的方式冲抵物业费等,进而提升物业服务缴费效率。截止2015年末,已有超过1万户参与该计划,累计投资金额高达2.17亿元。以彩生活APP目前80多万的活跃用户去计算,该计划的获客比例不足1.2%,未来发展空间较大。2)彩生活住宅:彩生活住宅的模式是开发商将部分购房款进行定制化的投资理财,理财收益以饭票形式返回购房人;饭票可用于购买彩之云pp上各类服务,理财计划到期后本金归还开发商。该模式目前已在全国各地20多个城市布局落地,包括徐州、惠州、无锡、福州、赣州、长沙等。

横向扩张带动服务面积增长,垂直合作构建社区生态圈。2016年公司将坚持“收并购+全委”的双轮驱动战略,保持住宅社区服务面积的快速增长。预计2016年管理面积(指签订合同的总楼面面积)预计增长1亿平米,内生式和外延式大概各占一半。同时,公司通过不断完善以彩之云为核心的社区O2O平台,围绕小区基本服务和配套生活服务,加强类似嘿客商城、E缴费、机票、E维修、E租房等的垂直合作,构建社区生态圈。

盈利预测与投资建议。我们预计2016-2017年公司将实现净利人民币235.57百万元、316.00百万元,对应公司EPS分别为人民币0.24元、0.32元。按照公司2016年8月1日收盘价港币5.95元(即5.10元人民币)计算,对应2016和2017年PE为21.25倍和15.94倍。由于公司属纯服务类轻资产企业,立足存量市场,而目前中国的存量市场正处于蓬勃发展的阶段,公司业务属于扩张期,我们给予上市公司2016年30XPE,对应市场估价为7.20人民币元/股(9.23港元/股),给予公司“买入”评级。

风险提示。房地产政策的不确定性。